Кондрашова Г.П.
Культура народів Причорномор'я. - 2012. - №223. - С.54-56.
Альтернативні іпотеці схеми купівлі та інвестування в нерухомість за кордоном
Введення. У більшості зарубіжних країн широко розвинена система іпотечного кредитування, умови якого більш ліберальні, ніж в Україні. Однак і такі, більш м'які, і тому більш прийнятні для рядового потенційного покупця житла в кредит умови іпотеки не влаштовують всякого реально існуючого покупця. Хтось із покупців, має пристойну суму накопичених коштів, що не хоче нести тягар виплати суми кредиту і відсотків по ньому протягом тривалого періоду часу; у когось з покупців житла не вистачає на його повну оплату невеликої суми грошових коштів і він не хоче зв'язуватися з кредитною установою і переплачувати за квартиру понад її ринкової вартості; хтось із покупців житла хоче і в змозі швидко купити абсолютно нове житло і так далі. Коли умови іпотечного житлового кредитування не можуть кредитними установами швидко змінюватися услід за зміною потреб його потенційних покупців, тоді з'являються альтернативні іпотечного кредитування, більш оригінальні схеми покупки нової житлової нерухомості [1].
Мета дослідження. Мета даної статті полягає у вивченні досвіду покупки нового житла за кордоном без залучення механізму іпотечного житлового кредитування та можливості його застосування в Україні в умовах недоступності для пересічних громадян України житлової іпотеки.
Основні результати досліджень. Як правило, всі ці схеми купівлі та інвестування в житлову нерухомість стосуються придбання нового житла.
Схема зворотного лізингу, або lease-back, є досить поширеним інструментом інвестування на ринках нерухомості багатьох європейських країн, США і Канади.
За даною схемою покупець купує житло і відразу після покупки передає його під управління продавця для подальшої здачі в оренду. Як правило, такого роду угоди виробляються на ринку новобудов, коли продавцем виступає компанія-девелопер. Покупець купує нерухомість і передає її в управління тій же фірмі, у якої її придбав. Покупець підписує з цією компанією договір оренди нерухомості (управління), по якому споживачу гарантується певний щорічний дохід; за покупцем також зберігається право використовувати цю нерухомість у своїх цілях певну кількість тижнів у році. Що це дає покупцеві? По-перше, в окремих випадках lease-back дозволяє придбати нерухомість, на яку не вистачає власних коштів. За домовленістю з девелопером покупець вносить лише частину коштів за квартиру, а решта суми погашається за рахунок орендних платежів від здачі житла. Через кілька років, коли вартість квартири вже покрита повністю, покупець стає її повноправним власником. Після цього він може користуватися житлом сам, або почати отримувати дохід від здачі житла в оренду. По-друге, якщо покупець спочатку оплатив квартиру повністю, то для нього це хороший спосіб інвестування в житло, що гарантує невисокий, але стабільний дохід.
Можливі терміни для подібних договорів становлять, як правило, 9-11 років, а гарантована щорічна прибутковість - 4-8% в рік в залежності від країни і типу нерухомості. Так, у США середня прибутковість такої схеми придбання нового житла становить 6% річних, а термін не простягаються далі 10-11 років. У Франції досить поширені і більш тривалі терміни зворотного лізингу, аж до 20 років. Подібні схеми купівлі та інвестування в нерухомість використовуються у багатьох країнах, проте найбільш застосовні вони в курортних зонах США, Франції, Великобританії, Іспанії, Італії та Швейцарії. Через таку систему часто вирішується проблема нестачі готельних місць. У цих країнах також поширені більш короткі схеми зворотного лізингу. Наприклад, в штаті Флоріда, США, в ряді готельних комплексів пропонують гарантовану прибутковість у розмірі 10% протягом перших двох років з подальшим довірчим управлінням, при якому до 33% щомісячних доходів від здачі в оренду нерухомості виплачуються керуючої компанії. Але за таких умов прибуток на вкладені кошти може бути навіть вище, ніж у випадку з гарантованою дохідністю.
Експерти стверджують, що майже на будь-якому європейському ринку можна купити нерухомість за схемою lease-back, але іноді для цього потрібно дуже добре знання ринку нерухомості. Наприклад, на такому розвивається на ринку нерухомості, як Чорногорія, де іпотека тільки зароджується, девелопери не мають доступу до дешевого фінансування, і вони пропонують наступну схему придбання житла.
Компанія гарантує видачу потенційному покупцеві нерухомості кредиту під 7,5% річних на термін до 30 років на покупку квартири, і ця ж компанія буде погашати цей кредит протягом 8 років з коштів, які девелопер отримає від здачі купленої в кредит квартири. Протягом цього терміну покупець може використовувати свою нерухомість чотири тижні в році.
У Франції схема lease-back прижилася під заступництвом влади і частково проходить в рамках державної програми під назвою Residence du Tourisme. Сутність її полягає в тому, що інвестор вкладає гроші в певні квартири, котеджі, вила і зобов'язується протягом декількох наступних років здавати свою власність уповноваженим державою фірмам, що спеціалізується на готельному бізнесі або здачі житлової нерухомості в оренду туристам. За це інвестор звільняється від ПДВ. При цьому фірма-партнер платить за нього і всі інші податки, а також покриває поточні витрати на утримання квартири, включаючи комунальні платежі і заміну меблів. Інвестор отримує гарантований чистий дохід, зростаючий з урахуванням інфляції, і за два тижні в році користуватися своєю нерухомістю.
Період, на який нерухомість доведеться віддати в роботу, найчастіше становить 9 років, але може бути продовжений до 20 років.
Це вигідно приватним інвесторам, які отримують гарантований дохід без будь-яких додаткових клопотів зі свого боку, так і державі, забезпечує житлом потік туристів усередині своєї країни. Саме тому в останні роки кількість угод по об'єктах категорії Residence du Tourisme постійно зростає.
Купівля житла зазвичай передбачає, що покупець набуває цілий об'єкт: будинок, квартиру або, якщо мова йде про великих інвесторів, багатоквартирне будинок або готель. Однак з недавнього часу потенційні покупці отримали можливість купувати на зарубіжних ринках і частку в об'єкті нерухомості.
Така схема називається fractional ownership і поки мало поширена навіть на західному ринку нерухомості.
Fractional ownership - це покупка частки в будинку, що знаходиться під управлінням великого готельного оператора. Зокрема, в Лондоні за такою схемою працює Marriot. Лондонський варіант угоди за схемою fractional ownership виглядає наступним чином. Покупець сплачує певну суму грошей і стає співвласником однієї з квартир у будинку, розташованому в одному з найбільш престижних і дорогих районів Лондона.
Сума внеску залежить від типу обраної квартири: у будинку існує кілька варіантів квартир з різною площею і плануванням. Так, щоб стати співвласником апартаментів з вітальнею, спальнею, ванною і навіть маленькою кухнею, покупець платить 200 тисяч доларів США і підписує контракт з оператором на 48 років. З цього моменту він отримує право користуватися квартирою протягом 35 днів у році. Решту часу ці об'єкти здаються в управління Marriot, як звичайні готельні номери класу люкс. Але для співвласника це не є проблемою, здатною перешкодити скористатися своїм правом. Просто перед тим, як їхати в Лондон, власник цих апартаментів повинен подзвонити в Marriot і попередити про свій приїзд. Для нього приготують квартиру, а в аеропорту його буде чекати машина. Якщо випадково всі апартаменти даної цінової категорії будуть зайняті, то співвласника fractional ownership поселять в більш дорогому номері.
В межах обумовлених 35 днів він може надати своє право користування квартирою друзям або родичам, що приїжджають в Лондон. Якщо квартира буде потрібно співвласнику на більше, ніж прописано в договорі, кількість днів, то він може зняти її за 102 фунта стерлінгів на добу - ціна, за яку в Лондоні не поселишся ні в одному готелі такого рівня, так як апартаменти в Marriot здаються за 700 фунтів стерлінгів на добу. Якщо в якийсь рік апартаменти співвласнику не знадобляться, він може їх здати на ті ж 35 днів і отримати 50% від отриманої за цей час прибули.
Всі квартири в будинку повністю мебльовані та забезпечені всім необхідним для життя. Оздоблення і дизайн виконані на елітному рівні. Крім того, ставши співвласником такого житла, покупець отримує все ж не готельний номер, а практично повноцінну квартиру. Тут потенційний власник цієї нерухомості при бажанні може приймати гостей, проводити ділові зустрічі, переговори. Правда, є ще і річна плата за обслуговування житла протягом цих 35 днів у році, становить 5 тисяч доларів США.
Подібний варіант покупки житла навряд чи підійде тим, хто планує постійно жити в Англії, але зручний тим людям, яким часто доводиться бувати тут у відрядженнях. Люди, часто приїжджаючи в один і той же місто, втомлюються від готелів. Крім того, проживаючи в готелі, людина часто змушений проводити ділові зустрічі в холах тих же готелів, в кафе, в прохідних місцях готелів, а це - не дуже зручно. І при цьому купувати окрему квартиру або будинок, якщо людина не планує зробити Лондон постійним місцем проживання, недоцільно. У справах бізнесу багато змушені їздити то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Так як в цьому випадку бути? Скрізь купувати по квартирі? Вийде дуже дорого, але ж не у кожного є такі гроші. А якщо скористатись системою fractional ownership, то людина порівняно недорого забезпечить собі комфортне проживання під час ділових поїздок у всіх трьох столицях.
Співвласнику подібної квартири не треба турбуватися про її обслуговування та охорону, про те, щоб викликати домробітницю напередодні приїзду, або про те, де знайти сантехніка. Всі ці клопоти лягають на керуючого. Зрозуміло, система fractional ownership доступна за ціною не кожному, але кількість людей, хто може дозволити її собі, куди більше, ніж число тих, хто здатен купити в Англії власне житло [1]. Тому попит на таку послугу, як fractional ownership, при купівлі житла залишається стабільно високим.
Покупка житла в розстрочку [2]. Сьогодні багато зарубіжних забудовники для покупки житла пропонують скористатися розстрочкою. З одного боку, це зручно: не потрібно збирати велику кількість документів. Максимум, що може знадобитися від потенційного покупця - це документальне підтвердження свого доходу. При цьому житло обійдеться дешевше, ніж у кредит. З іншого боку, розстрочка, як правило, надається на обмежений період часу (рідко більше, ніж на три роки, як, наприклад, у Болгарії). Це означає, що щомісяця покупцеві нерухомості доведеться платити досить відчутну суму грошових коштів як розстроченого платежу. Це несприятливо позначиться на поточному стані бюджету покупця житла, так як в значній мірі збільшить навантаження на нього. Крім того, при іпотеці покупець може компенсувати виплати банку (тіло кредиту і відсотки по ньому) доходами від здачі купується в кредит нерухомості в оренду. Купуючи житло в розстрочку, можливість розпоряджатися житлом на власний розсуд покупець отримує після того, як виплатить левову частку боргу.
У Болгарії розвинена система розстрочок практично підмінила при купівлі житла іпотечні програми. Стандартна схема житлових розстрочок така: 10% від вартості житла, що купується-початковий внесок 30% вартості житла, що купується виплачуються протягом 9 місяців, виплату решти 60% вартості житла, що купується, можна розтягнути на 5-10 років. Якщо покупець житла готовий повністю розплатитися з забудовником протягом року, то ніяких відсотків за розстрочку йому платити не доведеться. При більш тривалому періоді погашення боргу в розстрочку на залишок заборгованості покупця на користь продавця нерухомості нараховується від 5 до 10% річних. Після того, як покупець виплатить 40% вартості нерухомості, що купується, покупець має право проживати в ній або здавати її в оренду. Повністю вона переходить у власність покупця тільки після остаточного розрахунку з продавцем.
Попит на покупку нового житла в розстрочку за кордоном залишається досить високим. Це пов'язано з тим, що, незважаючи на більш високі процентні ставки по розстрочці у порівнянні з процентними ставками за іпотечними житловими кредитами за кордоном, вона дає можливість швидше, ніж іпотечний кредит, придбати нове житло.
На Заході і навіть у деяких країнах СНД житлова нерухомість будується з допомогою проектного фінансування. В Україні проектним фінансуванням у чистому вигляді займаються лише деякі банки. При цьому вони віддають перевагу проекти, пов'язані з будівництвом комерційної нерухомості, оскільки площі в торгово-розважальних центрах можна здавати в оренду ще на етапі будівництва. У випадку з житловими комплексами все інакше. Кредитори в цьому випадку зазвичай виступають співвласниками компаній, на чиєму балансі знаходиться об'єкт нерухомості.
Проектне фінансування - це перспективний напрямок для фінансування девелопмента об'єктів нерухомості, в тому числі і житлових будинків. Забудовнику вигідніше продавати квартири в готовому будинку, оскільки ціна квадратного метра в готовому будинку вище, ніж на етапі будівництва цього будинку. Ця різниця в цінах з надлишком покриває банківський відсоток [3].
Висновки. Аналіз існуючих за кордоном схем купівлі нового житла дає можливість вивчити цей позитивний досвід фінансування будівництва нового житла Україною, запровадити цей досвід покупки нового житла в практику України, попередньо скоригувавши його на специфічні економічні та правові аспекти функціонування України (це, перш за все корумпованість чиновників усіх рівнів, практичне бездіяльність судових органів у справі економічних злочинів тощо).
Це дозволить використовувати зарубіжний досвід фінансування будівництва нового житла в Україні, зробивши його менш ризиковим для потенційного українського покупця.
Все о туризме - Туристическая библиотека На страницах сайта публикуются научные статьи, методические пособия, программы учебных дисциплин направления "Туризм".
Все материалы публикуются с научно-исследовательской и образовательной целью. Права на публикации принадлежат их авторам.
Введення. У більшості зарубіжних країн широко розвинена система іпотечного кредитування, умови якого більш ліберальні, ніж в Україні. Однак і такі, більш м'які, і тому більш прийнятні для рядового потенційного покупця житла в кредит умови іпотеки не влаштовують всякого реально існуючого покупця. Хтось із покупців, має пристойну суму накопичених коштів, що не хоче нести тягар виплати суми кредиту і відсотків по ньому протягом тривалого періоду часу; у когось з покупців житла не вистачає на його повну оплату невеликої суми грошових коштів і він не хоче зв'язуватися з кредитною установою і переплачувати за квартиру понад її ринкової вартості; хтось із покупців житла хоче і в змозі швидко купити абсолютно нове житло і так далі. Коли умови іпотечного житлового кредитування не можуть кредитними установами швидко змінюватися услід за зміною потреб його потенційних покупців, тоді з'являються альтернативні іпотечного кредитування, більш оригінальні схеми покупки нової житлової нерухомості [1].