Як відкрити міні-готель

Розвиток туристичного бізнесу сприяло розвитку готельного бізнесу. Останнім часом готельний бізнес почав привертати до себе увагу великих корпорацій, різноманітних об'єднань, а також невеликих компаній і приватних підприємців. При аналізі розвитку готельного бізнесу виявилося, що самої більшою популярністю користуються так звані міні-готелі, а не великі готельні комплекси. У зв'язку з цим багато власників будинків, котеджів, різних будівель починають всерйоз розглядати ідею перетворення своєї нерухомості в міні-готелі.

Маркетингова стратегія. Критеріїв, які б визначали статус міні-готелів, практично не існує. Так в Європі міні-готель може мати 50 номерів, а у США цей показник може досягати числа 150. У Росії такі готелі налічують від 5 до 50 номерів. Зазвичай такі готелі розташовуються в окремо розташованих будівлях. Але останнім часом стали практикувати розміщення таких готелів у гуртожитках, де в їх будинку виділяється окремий поверх для гостей. Також почав входить у практику метод «готель в готелі». У цьому випадку у великому приміщенні готелю виділяється окремий поверх, який здається в оренду. Розташований на цьому поверсі готель буде мати іншу назву, інший обслуговуючий персонал, інші інтер'єри номерів, на відміну від основного готелю. Прикладом можуть служити такі міста Росії як Сочі і Санк-Петербург, де такі «готелю» користуються популярністю. В цих містах можна зустріти міні-готелі, які налічують від 20 до 30 номерів. Є й такі готелі, які мають у своєму розпорядженні 3-5 номерів. Але практика показує, що надійним та ефективним буде готель, який буде налічувати не менше 50-ти номерів.

Але якщо ви зібралися відкривати готель, то ви повинні чітко зрозуміти, для якої мети вона буде служити. Щоб визначити розмір готелю необхідно виходить з наступних факторів:

1. Існуюча ситуація на ринку послуг з попитом і пропозицією.
2. Технічні вимоги, конструктивні та будівельні особливості, розмір капітальних витрат. Все це необхідно врахувати при будівництві, ремонті або реконструкції об'єкта нерухомості.
3. Зручність управління і економічність в подальшій експлуатації об'єкта.

Після того, як проведено всебічний аналіз маркетингового дослідження і визначено перспективи розвитку, інвестору необхідно виконати наступний крок - визначити тип продукту, який найкраще буде відповідати вимогам ринку, та найбільш вдало буде вписуватися в конкретну ділянку.

Нинішній розвиток готельного бізнесу в Росії, згідно спостережень фахівців, показало, що воно йде своїм, дещо дивним шляхом. В умах інвесторів спочатку з'являється думка - «А чому б нам не побудувати готель?». Після прийнятого рішення з'являються інтерпретації на тему - «Мій готель буде надзвичайним і унікальним». В результаті таких дій народжується ні на що несхожий продукт, який не піддається ніякій класифікації. Звідси можна зробити висновок, що із-за неправильної побудованої схеми реалізації проекту та непрофесійного створення проектів, виникають готелі, які в майбутньому будуть працювати за принципом « інвестор працює на готель», а це в бізнесі неприпустимо і веде до знищення бізнесу.

Тому, щоб побудувати готельний об'єкт необхідно провести всебічний маркетинговий аналіз, на основі якого можна буде прийняти правильне рішення про побудову готельного комплексу.

На вітчизняному ринку останнім часом з'явилися готелі типу міні-бутік-готель, які надають послуги класу люкс. В першу чергу це викликано тим, що власникам невеликих готелів доводитися максимізувати ціну продажу, та у свою чергу, показувати свій готель як ексклюзивний.

Бутік-готелі. Такі готелі являють собою фешенебельні готелі, які пропонують своїм клієнтам особливий формат обслуговування і розміщення. У більшості випадків вони знаходяться в історичних будівлях і розташовують невеликою кількістю номерів. Клієнтами таких готелів є заможні люди, які воліють особливу інтимну атмосферу. Ексклюзивні інтер'єри, номери самого високого класу, мінімум громадських зон, затишні елітні ресторани і індивідуальне обслуговування клієнтів є відмінною рисою бутік-готелів.

Але серед фахівців готельного бізнесу «Готель Технологія» існує думка, що для Росії буде підходити найбільше інша модель. Така модель представляє туристам кімнату площею 10 кв.м., де є найнеобхідніше - ліжко, шафа для одягу, санвузол. Такі речі, як телевізор і навіть щоденна прибирання необхідно замовляти в службі прийому за додаткову плату. Наприклад, ціна аналогічний номер у Лондоні становить 25 фунтів стерлінгів за ніч, що для столиці Англії дуже дешево. Якраз такого типу готелів в Росії бракує. Такий формат готелів буде перспективним для розміщення великої групи туристів, основна кількість яких будуть складати студенти і молодь. Саме такої категорії туристів бракує доступних номерів.

Дозвільні документи. Важливим фактом є те, що ліцензування готельного бізнесу в Росії скасовано. Але якщо при готелі є бар або ресторан, то їм буде необхідно мати ліцензію на торгівлю алкогольними напоями. Сертифікація різних готельних послуг для присвоєння готелі класу є добровільною.

Початкові вкладення. Їли інвестор починає будівництво з «нуля», то будівництво та оснащення міні-готелю середнього класу на 50 номерів в Санкт-Петербурзі або Москві обійдеться інвесторам в суму приблизно в 5-ть мільйонів доларів США. Готель в Астрахані, для прикладу, з таким же кількістю номерів обійдеться значно дешевше. На оформлення необхідної документації йде приблизно один рік, на будівництво об'єкта піде стільки ж. Хоча реальні терміни у більшості випадків бувають більше. Вкладені кошти повернуться не раніше шести років, а якщо ви брали банківський кредит, то цей термін зростає до 7-8 років.

У середній смузі Росії фінансові вкладення будуть дещо меншими. На будівництво невеликого готелю середнього класу на 20-ть номерів необхідно вкласти близько 400 - 500 тисяч доларів. Витрати окупаються на протязі 4-5 років. І якщо порівнювати великі готелі з міні-готелями, то вони виглядають у сфері інвестицій більш привабливими, так як у міні-готелів терміни окупності значно менше.

Юридичне оформлення. Якихось особливих документів для юридичного оформлення введення в експлуатацію готелю не потрібно. Головним є те, щоб у вас були правильно оформлені документи, які будуть підтверджувати ваші права власності на будівлю готелю. Необхідно також мати узгоджені рішення з діючими інстанціями, в першу чергу, з санэпиднадзором.

Якщо ж ваш міні-готель буде перебувати в житловому будинку, то в даному випадку необхідно мати ряд дозвільних документів. Необхідно щоб були враховані всі діючі будівельні, санітарні, протипожежні правила. Відповідно до статті 288 ГК РФ п.3 розміщення власником житлового приміщення різних установ, підприємств і організацій можливо тільки після перекладу такого приміщення в розряд нежитлових. Тут вам без послуг досвідченого юриста не обійтися. Так як для переведення житлового приміщення в нежитлове потрібні додаткові узгодження з місцевими органами управління.

У тому випадку, якщо ваш готель буде надавати додаткові послуги, то вашим клієнтам не дуже важливо, чи є у вас сертифікати на використовувану продукцію, яка використовується для його обслуговування, але такі документи у вас завжди повинні бути в наявності. Такі документи має право вимагати ваші відвідувачі, а також різні інспектуючих служби. Слід також пам'ятати про те, що ваше підприємство повинно мати контрольно-касові апарати, а чеки при розрахунку з клієнтами повинні видаватися в обов'язковому порядку.

Оподаткування. У чинному законодавстві РФ якихось особливих пільг для готелів немає, а діють загальні правила, які поширюються як на готель на 20 номерів, так і на 200. Власник міні-готелю має лише можливість перейти на спрощену систему ведення бухгалтерського обліку і звітності як мале підприємство.

Поточні витрати. Такі витрати прийнято вважати операційними витратами. В цю статтю витрат будуть входити:

1. Витрати на оплату комунальних платежів та утримання обслуговуючого персоналу.
2. Витрати на створення необхідного запасу продуктів і напоїв, якщо при готелі є бар або ресторан, а також інші витратні матеріали, які використовують допоміжні служби. Слід пам'ятати те обставина, що такі запаси є найбільш «замороженими» грошовими коштами, які в деяких випадках може не вистачити на оплату інших витрат. У зв'язку з цим за позицією «складський запас» слід ретельно стежити. Крім того, слід вести внутрішній облік цього запасу, щоб знати, на що йдуть кошти.
3. Витрати на утримання номерного фонду. За час експлуатації номерний фонд постійно приходить в непридатність. Зношується обладнання та меблі, килимові покриття, текстиль, постільні приналежності, внутрішні стіни і стелі також занепадають. Тому, щоб підтримувати на належному рівні надаються послуги, для підвищення іміджу готелю необхідно постійно освіжати і оновлювати номерний фонд. Для цього необхідно робити постійні відрахування в створений резервний фонд.

Необхідний персонал. Якщо розглянути міні-готель на 10-15 номерів, то для нормальної роботи об'єкта потрібно:

- керуючий,
- охоронець,
- адміністратор, який виконує всю роботу по розміщенню клієнтів, здійснює бронювання і продаж номерів, відповідає на телефонні дзвінки, проводить розрахунки з клієнтами,
- покоївка. В її обов'язки входить прибирання номерів, а також інших допоміжних приміщень,
- технік-ремонтник, який підтримує в справному стані і здійснює поточний ремонт всіх систем життєзабезпечення готелю.

Якщо познайомитися з досвідом європейських країн, то подібні готелі містяться на працю господарів закладу. Вони виконують роль керівника, адміністратора, покоївки, техніка-ремонтника, посильного. У більшості випадків такий бізнес є сімейним, і він передається з покоління в покоління. Власники пишаються своїм бізнесом і дорожать ним.

Прибуток. Це показник, заради якого трудяться всі підприємці. Якщо ви зумієте правильно організувати поточну роботу свого готелю, то до сплати податків ви зможете отримати до 40% прибутку.

Але, крім того, існує ряд типових помилок, яких слід завжди пам'ятати:

1. Організація міні-бутик-готелю в місцях, де часто відпочивають молодіжні туристичні груп, а також сімейних пар з дітьми.
2. Неправильна оцінка ситуації на ринку туристичних послуг і своїх інвестиційних можливостей, а також спроба вести дуже економно підприємство, термін окупності якого становить не менше 20-ти років.
3. Економія на послугах архітектора в стадії проектування. Адже за неправильне розміщення номерів та неправильної планування підсобних приміщень, частина номерів може простоювати. Не можна допустити, щоб клієнти відчували запахи кухні або споглядали на візки з брудною білизною біля ліфта.
4. Економія на послугах професійного дизайнера, який має досвід у проектування готельних приміщень і номерів. Якщо не врахувати цього фактору, то часто можна зіткнутися з багатьма труднощами, які згодом можуть призвести до непоправних наслідків.
5. Економія на безпеці клієнтів готелю і обслуговуючого персоналу. Це буде ставитися як до готелю на 500 номерів, так і на 5 номерів.
6. Залучення ненавченого і некваліфікованого персоналу. Наявність професійного персоналу застрахує власника готелю від можливих ризикових ситуацій, в перші роки експлуатації. Неправильно поставлена робота з відвідувачами може відразу зіпсувати репутацію готелю на всі решту час.

Готельний бізнес досить прибуткова справа, і якщо ви вирішили почати працювати в цій галузі, то вам необхідно вивчити всі тонкощі цієї справи, ситуацію на ринку туристичних послуг, а також постійно вдосконалювати свою майстерність у цій галузі.